Depuis 2014, la loi Pinel permet aux contribuables français d’investir dans l’immobilier neuf et de bénéficier d’importantes réductions d’impôts dans un cadre législatif bien définit..

Les objectifs de la loi Pinel

• Encourager la construction de logements neufs.Chaque année, différents rapports constatent une carence permanente de logements, estimés aux alentour de 500 000 logements manquants principalement dans les grandes agglomérations de la métropole. Durant une année « normale », on constate la construction de 300 à 350 000 logements neufs, qui répond juste à la demande, sans résorber le manque.
• Soutien du secteur de l’immobilier neuf et de la construction. Comme dit le vieil adage « quand le bâtiment va, tout va ». En effet, un logement construit génère entre 1,6 et 2,5 emplois pendant 1 an (selon les instituts de mesures), emplois directs et indirects et représente entre 10% du PIB du pays. Pour l’Etat, soutenir la construction est un facteur de dynamisme de l’emploi et de l’activité économique.
• L’immobilier : la vache à lait de l’Etat Ces dernières années, le ministère du logement publie les chiffres du logement : les dépenses concernant le logement s’élèvent à environ 38 milliards d’€, tous postes confondus (APL, subventions, avantages fiscaux, logement social etc…), alors que dans le même temps, les recettes (TVA, impôts, taxes foncières droits de succession, frais de notaire, ISF, etc…) rapportent plus de 85 milliards d’€. Ainsi, le logement, en France, contribue au budget de l’Etat pour la modique somme d’environ 50 milliards d’euroschaque année.Inconscient serait le gouvernement qui ne soutiendrait pas le logement !

A qui s'adresse le dispositif Pinel

La réduction d’impôt Pinel s’adresse aux contribuables domiciliés en France et qui paient leurs impôts en France, et qui achètent un logement neuf, en état futur d’achèvement (VEFA), ou qui fait l’objet d’une rénovation lourde, et qui le destine à la location nue (non meublée) à titre de résidence principale, pendant une durée et des conditions déterminées par la loi.La loi Pinel s’applique dans les mêmes conditions aux associés de SCI et aux investisseurs en SCPI qui investissent dans un logement en loi Pinel.

Comment fonctionne un investissement avec le dispositif Pinel ?

1. Un particulier (qui paye des impôt en France) achète un logement neuf, à l’aide d’un emprunt bancaire.
2. Le logement est aussitôt mis en location non meublée, à titre de résidence principale des locataires.
3. Le propriétaire va donc percevoir des loyers, et va payer des charges de fonctionnement (frais de copropriété, taxe foncière, frais de gestion) ainsi que des mensualité de remboursement d’emprunt.
4. Chaque année, le propriétaire va déclarer des revenus fonciers (ou des déficits fonciers si les charges payées sont supérieures aux loyers perçus), qui vont augmenter (ou diminuer) ses revenus imposables.
5. Pendant toute la durée de location obligatoire, le propriétaire bénéficie de réductions d’impôts.

Quelle est la réduction d’impôt de la loi Pinel ?

Il y a 2 variantes de la loi Pinel : La loi Pinel Classique, et la loi Pinel +Le dispositif Pinel prévoit d’accorder une réduction d’impôt sur le revenu aux investisseurs d’un logement neuf calculée en fonction d’un pourcentage du prix de revient de l’acquisition.

Quelles sont les règles de la loi Pinel ?

• La réduction d’impôt est calculée en multipliant le taux de réduction par le prix de revient.
• Le Prix de revient = Prix du Logement + Frais d’Acte
• On peut défiscaliser dans la limite d’un prix de revient maximum de 300 000 € par contribuable et par an.
• Et dans la limite d’un plafond de 5 500 €/mètre carré de surface habitable par logement.
• Sur deux logements livrés par an au maximum.
• Il est possible de louer à un ascendant ou un descendant s'il ne fait pas partie du foyer fiscal de l'investisseur
• La réduction d’impôt est applicable, dans les mêmes conditions aux associés d’une SCI soumis à l'impôt sur le revenu.
• La réduction d’impôt s’applique aux contribuables qui investissent dans des logements neufs jusqu’au 31 décembre 2024.
• Le dispositif Pinel est soumis au plafonnement global des niches fiscal (10000 € / an maximum de réductions et crédits d’impôt, sauf exception)

Comment bénéficier du Pinel +

Pour bénéficier du taux de réduction Pinel+, le logement doit correspondre à des critères spécifiques :

Quels sont les avantages d’un investissement Pinel ?

Un investissement immobilier locatif en loi Pinel permet de répondre aux besoins patrimoniaux principaux:

Réduire les impôts

Le dispositif Pinel+ permet de bénéficier d’un gain fiscal de 12%, 18% ou 21% pour inciter à investir dans l’immobilier neuf sur une durée de 6, 9 ou 12 ans.

Exemple : Monsieur MARTIN achète un appartement à Montpellier à 300 000 €. Il défiscalise au choix :

• 36 000 € sur 6 ans, soit 6 000 € par an,
• 54 000 € sur 9 ans, soit 6 000 € par an,
• 63 000 € sur 12 ans, soit 5 250 € par an.

Protéger sa famille

En finançant un bien par un prêt immobilier, l’assurance souscrite remboursera le crédit en cas de décès ou d’invalidité et les héritiers hériteront d’un logement loué sans crédit adossé.

Constituer un patrimoine immobilier

La loi Pinel permet de devenir propriétaire même sans apport. Le logement neuf est financé par :

• Les loyers perçus
• L’avantage fiscal
• L’effort d’épargne

Le dispositif Pinel rend plus facile la possibilité d’investir et de se constituer un patrimoine. C’est en effet l’un des seuls dispositifs permettant de générer une rentabilité conséquente sans apport de départ.

Préparer efficacement la retraite

L’investissement en loi Pinel est un dispositif particulièrement adapté à la préparation de la retraite. À l’issu du dispositif (6, 9 ou 12 ans) l’investisseur peut :

• Vendre le bien et récupérer un capital substantiel,
• Conserver le bien et percevoir des revenus complémentaires (sous forme de loyers).

Les obligations du dispositif Pinel

Pour être éligibles à la réduction d'impôt Pinel, il est nécessaire de respecter certaines obligations prévues par la loi : zone de l’investissement, plafonds de loyers, plafonds de ressources des locataires, déclarations fiscales.

Le Zonage Pinel

Les programmes immobiliers doivent être situés dans des zones géographique caractérisées par une forte tension locative et publiées par décrets.

• Zone A bis Paris, Yvelines, Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne, Val-d’Oise
• Zone AAin, Alpes Maritimes, Boûches du Rhône, Corse du Sud, Hérault, Nord, Oise, Rhône, Haute Savoie, Seine-et-Marne, Yvelines, Var, Essonne, Saint-Denis, Val-de-Marne, Val-d’Oise, certaines communes des grandes agglomérations
• Zone B1 Grandes agglomérations françaises de plus de 250 000 habitants, certaines villes du littoral et de la Corse du Nord
• Zone B2 Communes allant de 50 000 habitants à 250 000 habitants (non éligible au dispositif Pinel sauf dérogation)
• Zone C Reste du territoire (non éligible au dispositif Pinel)

Les plafonds de loyers Pinel

En fonction des zones géographiques, des plafonds de loyers à ne pas dépasser paraissent chaque années par décrets. Ces plafonds s’entendent charges non comprises, en € par mètre carré de surface pondérée du logement concerné.

Pour les baux conclus ou renouvelés en 2024, les plafonds de loyer mensuel Pinel sont :

Principe de calculs des plafonds de Pinel

Pour le calcul du loyer, il faut appliquer un coefficient multiplicateur : ( 0,7 + 19/S )où S est la surface pondérée du logement, qui correspond à la Surface Habitable augmentée, au maximum de 8mètre carré, de la moitié des surfaces annexes.Le coefficient ainsi obtenu est arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne peut excéder 1,2.
Exemple :En zone A, le loyer Pinel plafonné est égal à : 13,56 €/mètre carré x S x (0,7+19/S)

Les plafonds de ressources des locataires Pinel

Pour bénéficier de la réduction d’impôt, les locataires du logement Pinel doivent respecter des plafonds de ressources, appréciés à la date du bail. Ces plafonds sont revalorisés chaque année par décret en fonction de la variation de l’indice des prix INSEE. Les ressources à prendre en compte sont le revenu fiscal de référence de l’année N-2.

Les formalités et déclarations

Avant la livraison, l’investisseur est censé déclarer les frais engagés, même si dans les faits, il existe une tolérance de l’administration fiscale pour reporter la déclaration des frais engagés l’année suivant la date d’achèvement du logement.

L’année suivant la livraison du logement, ou la DAT (Date d’Achèvement des Travaux), l’investisseur devra :

• Compléter le formulaire H2 dans les 3 mois suivant la livraison, ce qui permettra de bénéficier d’une exonération d’une partie de la taxe foncière pendant 2 ans.
• L’année suivant l’acquisition, l’investisseur devra établir la déclaration de revenus fonciers 2044, puis tous les ans jusqu’à la revente du bien.
• L’année suivant la livraison, puis chaque année, compléter la déclaration 2042 RICI (Réduction d'Impôt Crédit d'Impôt) afin de déclarer le montant du prix de revient de l’investissement Pinel sous peine de ne pas bénéficier de la réduction d’impôt.
• L’année suivant la livraison, remplir la déclaration 2044 EB (engagement de location) en indiquant les données locatives du logement.À ré-envoyer à chaque engagement supplémentaire de 3 ans.

Les Conseillers ACHETERduNEUF accompagnent les investisseurs dans leurs démarches avec l'administration fiscale, et notre Service de Gestion Locative LOKI vous propose gratuitement l’aide à la déclaration des revenus fonciers & Pinel avec le mandat de Gestion.

Optimiser sa fiscalité avec les autres loi en vigueur

Afin de répondre au mieux aux besoins patrimoniaux de nos clients, les conseillers ACHETERduNEUF réalisent des études Comparatives des dispositifs fiscaux puis présentent des études financières et fiscales adaptées à chaque situation et à chaque support immobilier sélectionné.

Voir d'autres articles